Дольщик под защитой. Счета ЭСКРОУ

Долевое строительство в России существует с 2004 года, за это время россияне вложили в отрасль триллионы рублей. И хотя большинство из них благополучно получили квартиры в новых домах, каждый год появлялись обманутые дольщики. Данные об их численности на сегодня сильно разнятся, от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч. Проблема обманутых дольщиков потребовала радикальных решений. С 1 июля 2019 года квартиры в новостройках будут продаваться по счетам эскроу в обязательном порядке, застройщики больше не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Некоторые застройщики начали применять этот механизм уже сейчас – по данным единой информационной системы жилищного строительства, с 1 июля застройщиками открыты эскроу-счета уже по 100 проектам жилищного строительства. ТАСС рассказывает, как это работает.

Я слышал про счета эскроу, но плохо понимаю, как ими пользоваться

Сначала разберемся, что такое эскроу. Как гласит официальное определение, это специальный счет, на котором аккумулируются средства до наступления определенных обязательств. В нашем случае речь идет о деньгах граждан, которыми застройщик не может воспользоваться до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Как отмечают в ДОМ.РФ, на этапе строительства жилья средства от покупателей будут находиться на эскроу-счете в уполномоченном банке до сдачи дома. "Банк может использовать средства на эскроу для фондирования кредита застройщику, тем самым уменьшая для него стоимость заемного финансирования", - рассказали ТАСС в ДОМ.РФ.

"До момента ввода здания в эксплуатацию девелопер не вправе пользоваться средствами, размещенными на счетах эскроу. В случае, если дом не достроен в срок, средства возвращаются дольщикам", - пояснили ТАСС в пресс-службе ВТБ.

Собственно, это и есть основной механизм защиты участника строительства: его деньги остаются неприкосновенными на все время выполнения работ.

К слову, работать по этой системе, предлагать проектное финансирование и обслуживать счета эскроу могут только уполномоченные банки. На 1 ноября их 60, полный список опубликован на официальном сайте Центрального банка.

А если мой застройщик все же обанкротится, что будет с моими деньгами?

Средства со счета просто будут возвращены покупателю квартиры. Помимо того, что деньги должны лежать нетронутыми, счет эскроу еще и страхуется Агентством страхования вкладов (АСВ). То есть даже если "лопнет" банк, в котором открыт счет эскроу, без денег вы не останетесь. Агентством застраховано до 10 млн руб., зачастую покупка квартиры укладывается в эту сумму, говорят эксперты.

"Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщика при недобросовестном поведении застройщика. В отличие от старой схемы, когда при невыполнении обязательств застройщика граждане оказывались один на один со своей проблемой, использование счетов эскроу снимает с дольщиков финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком", - говорят в ДОМ.РФ.

Хорошо, эскроу – это надежно. Как будет проходить сделка?

Многие элементы сделки с новостройкой по счетам эскроу останутся неизменными. Например, сохраняется договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

"Чтобы купить квартиру через счет эскроу, необходимо предварительно запросить у застройщика шаблон договора участия в долевом строительстве и проверить его на наличие обязанности расчетов за квартиру через счета эскроу. Если дольщика устраивает объект, он идет вместе с представителем застройщика в Росреестр и регистрирует ДДУ. Далее уже развилка: в случае ипотеки – в выбранный покупателем банк, в случае полного размера взносов – в соответствующий банк, в котором застройщик имеет договор на ведение эскроу-счетов", - рассказывает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

Чтобы открыть счет эскроу в уполномоченном банке, вам потребуется только два документа: паспорт (удостоверение личности) и оригинал ДДУ. "Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченного на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ", - добавляет Алексеенко.

Вы упомянули ипотеку…

Да, разумеется, квартиру по счету эскроу можно купить в ипотеку. Ведь как известно, более половины сделок на первичном рынке происходит именно с привлечением кредита, а первичный рынок в свою очередь – основной двигатель всей отрасли. Так что, естественно, купить квартиру в ипотеку и с применением счета эскроу можно, и это довольно легко.

"Клиент может купить квартиру с помощью счета эскроу в ипотеку. Причем у него есть возможность оформить ипотеку в одном банке, а счет эскроу открыть в другом", - пояснили в пресс-службе ВТБ.

В остальном процедура оформления ипотеки ничем не отличается от привычной. Нужно выбрать банк, узнать, кредитует ли он покупку жилья в приглянувшемся ЖК, предоставить банку необходимую информацию о себе и своей кредитной истории. Если все в порядке, вам предложат варианты ипотечных продуктов, останется только выбрать самый подходящий.

А как выбрать застройщика? Ведь по эскроу пока работают немногие, а с рынка уходили даже самые крупные компании

Действительно, пока открытие счетов эскроу и проектное финансирование – дело абсолютно добровольное, обязательным оно станет с 1 июля 2019 года. И застройщиков, которые работают по новому механизму, можно пересчитать по пальцам. При этом определить, насколько надежна компания, действительно очень сложно, поскольку и в истории с Urban Group, и с СУ-155 для потребителя, что называется, ничто не предвещало проблем. Тем не менее, есть некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе девелопера, говорит Николай Алексеенко из РАСК.

Можно начать с простого. На сайте единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф есть единый реестр застройщиков и каталог новостроек. Там можно посмотреть плановый график строительства и текущее состояние дома. Если дом признан проблемным, об этом также будет запись на странице объекта. Проверьте, нет ли такой пометки по вашему ЖК или дому. Если нет, двигаемся дальше – на сайте наш.дом.рф можно также посмотреть все документы по застройщику и конкретному объекту – отчетность, проектную декларацию и т.д. "Нужно посмотреть число изменений к проектной декларации, возможно уже на текущий момент срок ввода неоднократно переносился. Также стоит соотнести сроки по проектной декларации со сроками действия разрешения на строительство, они примерно должны совпадать", - поясняет эксперт.

На сайте компании должно быть заключение местных органов власти о соответствии застройщика и проектной декларации нормам долевого законодательства (то есть 214-ФЗ). Нужно проверить и сайт застройщика. Там проверьте, в каких банках аккредитован застройщик. Это должны быть кредитные организации "первого эшелона", кто к ним относится – можно проверить на сайте ЦБ. Если вы выбрали квартиру в объекте, в котором продажи стартовали после октября 2017 года, идите на сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Там нужно проверить, платит ли ваш застройщик взносы в фонд (в размере 1,2% от цены ДДУ). Также вы можете проверить своего застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве и картотеке арбитражных дел, советует Алексеенко. При наличии кадастрового номера участка стоит запросить у Росреестра выписку ЕГРН и посмотреть, какими темпами идут продажи на конкретном объекте. Наконец, доверяйте глазам своим. Съездите на объект несколько раз в течение нескольких недель и понаблюдайте, как идет стройка.

А что будет с ценами на квартиры после введения продажи через счета эскроу?

Участники рынка дают разные оценки, но в общих чертах ответ выглядит так: цены вырастут, но не сильно. По оценкам ДОМ.РФ, переход к новому механизму продажи строящегося жилья в России не отразится на его доступности для людей при условии снижения ставок по ипотеке. В любом случае, не стоит забывать, что механизм эскроу-счетов позволит перенести риски с покупателей жилья на других, профессиональных, участников рынка - застройщиков и банки, и закрыть проблему обманутых дольщиков. 

Автор: Елена Рузлева

Источник:https://tass.ru/nedvizhimost/5880490